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市場預期全球主要央行將開啓降息週期，許多資產類別從2023年的動盪中復甦。

但在資本市場的一角，商業地產的前景仍未好轉，並拖累紐約社區銀行、日本青空銀行和德意志銀行等美國、亞洲、歐洲全球多地銀行的財務表現。伴隨更多商業地產貸款即將於2025年到期，面臨風險的銀行商業地產相關資產的資金規模有可能達到5600億美元。

除了已經顯現的辦公樓貸款衝擊外，出租公寓樓貸款也是全球銀行另一箇潛在“暴雷”點。

5600億商業地產債務到期，恐波及全球銀行

上週三，紐約社區銀行發佈盈利預警，商業房地產行業的持續動盪導致該行增加貸款損失準備金，並大幅削減股息，令其股價在上週三和週四分別跌去38%和11%，刷新23年最低點。KBW地區銀行指數兩日也分別下跌6%和3.2%，錄得去年3月硅谷銀行倒閉以來最糟糕表現。

緊隨其後，上週四，日本青空銀行警告在美國商業地產方面的投資可能出現鉅額虧損，預計全財年淨虧損280億日元（約合1.91億美元），大幅不及此前預測的盈利240億日元，當天該行股價跌超20%。該行的美國辦公樓貸款約佔其投資組合的6.6%，即約18.9億美元。日本青空銀行表示，其中21筆、總價值7.19億美元的辦公樓貸款被列爲不良貸款，因此該行將其美國辦公樓貸款損失準備金率從9.1%提高至18.8%，並將其不良辦公樓貸款價值減記了58%。

在歐洲，德國最大銀行--德意志銀行披露，2023年第四季度對美國商業地產的損失準備金同比增長四倍多。該行爲其相關投資組合計提了1.23億歐元（約合1.33億美元），遠超2022年同期的2600萬歐元，幾乎是該行2023年第三季度撥備金額的兩倍。

松井證券（Matsui Securities Co.）的高級市場分析師久保田智一郎（Tomoichiro Kubota）稱：“這種情況令人震驚。此前，市場預計最壞的情況已經過去，銀行已經撥備了足夠的準備金。但事實可能並非如此。”

更糟糕的是，市場目前轉而預計，商業地產的波動還將繼續，全球恐有更多銀行因此面臨難以預測的貸款損失。億萬富翁投資者斯特林奇（Barry Sternlicht）近期警告，辦公樓市場將面臨超過1萬億美元的損失。而摩根大通去年4月發佈的一份報告顯示，商業地產貸款佔小銀行資產的28.7%，大銀行的這一比例僅爲6.5%。同時，根據地產數據提供商Trepp的數據，到2025年底，銀行將有合計約5600億美元的商業地產債務到期，佔同期到期房產債務總額的一半以上。其中，地區銀行尤其容易受到影響，並且比大型銀行受到的打擊更嚴重，因爲它們缺乏可以抵禦風險的大型信用卡組合或投資銀行業務。

專門從事不良資產重組談判的公司Keen-Summit Capital Partners 負責人博德溫（Harold Bordwin）稱，此前，銀行的資產負債表未將“有大量的商業地產貸款在到期時會難以償付”這一問題納入考慮，而眼下，這已成爲市場必須考慮的一箇重大問題。

除了已經“暴雷”的幾家銀行，加拿大帝國商業銀行（CIBC）最近也已開始折價出售陷入困境的美國辦公樓貸款。雖然相關貸款僅佔其總資產組合的1%，但該銀行的收益仍會受到相關信貸損失準備金增加的拖累。

財富管理公司St. James 's Place首席投資官奧努庫維西（Justin Onuekwusi）稱：“很明顯，商業地產和地區銀行之間的聯繫是2024年的尾部風險。如果金融市場今年出現任何裂縫，很可能就出現在商業地產和銀行部門。”

出租公寓樓貸款是另一隱患

除了已經浮出水面的商業地產貸款衝擊外，市場還擔心另一房產貸款——出租公寓樓貸款將成爲全球銀行的另一隱患。

疫情期間，飆升的租金和廉價的資金使美國租賃公寓成爲一種 “不容錯過”的投資。開發商蜂擁而入，建造了數百萬套多戶住宅，一些投資者還搶購了一些較舊的綜合大樓翻新成多戶住宅。

但自那以後，美聯儲激進加息導致借貸成本飆升。惠譽近期警示，已有跡象表明，一些出租公寓樓房東將難以再融資。雖然租金較穩定，但房東的支出增加，行業競爭加劇，將導致今年出租公寓樓貸款的拖欠率翻番，達到1.3%，更超疫情高峯期。

惠譽發出警示之際，Trepp彙編的數據顯示，超過1萬億美元的出租公寓樓債券將於2028年到期，這可能導致銀行和債券持有人的違約率和違約損失增加。

以此次財報“暴雷”的紐約社區銀行爲例，雖然辦公樓貸款是市場最關注的領域，但該行最大的房地產資產敞口其實來自多戶住宅。該行持有約370億美元的相關貸款，其中近一半多的住房還受到租金管制，這使得它們很容易受到2019年通過的紐約州法規的影響，這些法規嚴格限制了房東提高租金的能力。

去年年底，聯邦存款保險公司（FDIC）出售了約150億美元的受租金管制住房支持的債券，折價率達到39%。Trepp根據房產建造時間進行分析稱，截至去年12月，紐約市租金管制型住房證券化貸款的拖欠率約4.9%，是其他公寓樓貸款拖欠率的三倍，這是相關資產面臨挑戰的另一箇跡象。

MSCI Real Assets彙編的數據顯示，價值超過670億美元的出租公寓樓貸款可能陷入困境，是所有房地產資產類別中問題最嚴重的。

一些機構因而已經開始減少對該資產的敞口。對沖基金Polpo Capital創始人麥克納馬拉（Daniel McNamara）預計：“隨着利率持續維持在高位，以及2024年更多的供應衝擊市場，多戶住房市場將面臨巨大痛苦。”該機構目前正大規模做空辦公樓，對租賃公寓也建立了一些空頭頭寸。

房屋建築商Lennar Corp.去年底也開始出售其子公司運營的11000多套公寓。該公司首席財務官巴薩特（Diane Bessette）稱，其多戶住房業務第一季度預計將虧損約2500萬美元，是前一季度虧損的兩倍多。

美聯儲同樣注意到了這一風險領域。亞特蘭大聯儲在去年11月的一份報告中指出，高端多戶住房是一箇令人擔憂的領域。舊金山聯儲也發現，“房東們正在與市中心一些高層多戶建築的入住率較低作鬥爭”。由於利率持續上升，聖路易斯聯儲區內的一些出租公寓樓項目已經被取消或推遲。美國銀行商業抵押貸款支持證券策略師託德（Alan Todd）表示，愛達荷州的首府博伊西市（Boise）、同州的愛達荷市（Idaho）、亞利桑那州首府鳳凰城（Phoenix）和得克薩斯州首府奧斯汀（Austin）等多地的出租公寓樓市場也出現了一些疲軟跡象。